澳門舊城區有一棟樓齡超過三十年的老樓，外牆的紙皮石早已斑駁，逢落雨天便有零星碎片掉落行人路，街坊習慣了繞路而行，見怪不怪。

　上個月，俾利喇街某大廈外牆有石屎脫落，幸無擊中途人，消防到場處理，事件初步懷疑建築物日久失修所致。每逢類似消息見報，大家嘆一句「好彩無人」，轉頭繼續過日子。然而，「好彩」並非常態，亦不是法律。若有一日真的傷及途人，那塊石屎背後的責任，究竟誰來承擔，值得認真想一想。

　筆者朋友陳太，住在祐漢一棟三十多年的舊樓。年前，大廈外牆一大塊石屎鬆脫，落在樓下人行道，所幸是深夜，未波及人。事後管理處說要召開業主大會才能決定維修事宜，業主大會又遲遲未能湊夠份額，幾個月下來，有人說「又不是我個單位嘅外牆」，有人覺得「修唔修，係大家嘅事但又係大家唔想出錢嘅事」，就此不了了之。然而，「不了了之」並不代表法律責任消失了。

　在法律上，大廈外牆屬於共同部分，即全體小業主共同擁有、共同負責的地方。既是共同擁有，維修保養的義務亦由大家分攤，並非只有最頂層的業主或正對着損毀位置的住戶才需理會。換句話說，一旦外牆剝落傷及途人或第三者，受害人可依澳門民法上的侵權損害賠償制度，向全體業主追討賠償——損的不是面子，而是真金白銀，甚至要上法庭。

　《都市建築法律制度》明確了業權人應承擔起樓宇的維修保養責任及義務，規定當樓宇入伙後滿十年及往後每五年，應進行保養及維修，使樓宇保持良好的狀況。樓宇為私人財產，業權人若發現樓宇出現缺乏保養跡象，應主動聘請合資格人士進行維修，毋須等到相關年期才跟進。嚴重違反保養及維修義務者會被科處罰款，自然人可被科處5,000至20萬元（澳門元，下同），法人科處1.5萬至50萬元。法律工具在此，但執不執行、業主有無自覺，便是另一回事了。

　話說回來，難以推動維修的癥結，往往不是業主不懂法律，而是人多口雜、各有盤算。有小業主投資放租，覺得維修費「割肉」；有長者自住，積蓄有限；有人急於出售單位，不願此時動工影響價格。結果議而不決，樓宇繼續殘舊。此中困局，一旦真的出事，左右為難的便不再只是維修費，而是一場難以收拾的賠償糾紛，屆時反悔已是無補於事。

　陳太居住的大廈，事發之後，管理機關終於召開了一次正式業主大會，通過決議，亦申請了政府的樓宇維修資助計劃。外牆的棚架搭起來那天，陳太站在窗邊看了一會兒，說了一句：「早幾年做就好了。」

　大廈外牆的紙皮石，不只是樓宇的一張舊臉，也是全體業主共同持有的一份法律責任。那塊遲早會掉下來的石屎，選的是時間，不是人。◇

　（作者於澳門大學法學院修讀刑法博士課程）